Ремонт арендуемых зданий и помещений


2 ПБУ 10/99 «Расходы организации», утвержденного Приказом Минфина РФ от 06.05.99 № ЗЗн, и ст. 260 НК РФ соответственно). В арбитражной практике имеется такой случай. Налоговый орган, осуществив налоговую проверку арендодателя, пришел к выводу, что затраты на проведение ремонтных работ не могли быть учтены арендодателем в целях исчисления налога на прибыль, поскольку: — договоры подряда на осуществление ремонтных работ были заключены от имени арендаторов; — затраты на ремонт подрядчикам были оплачены непосредственно арендаторами. Таким образом, по мнению налогового органа, арендодателем допущено занижение налоговой базы по налогу на прибыль.

Арендатор обратился с иском в арбитражный суд. Суд, исследовав обстоятельства дела, установил, что в соответствии с заключенными договорами аренды оплата стоимости ремонтных работ осуществлялась арендаторами в счет внесения арендной платы. Иными словами, арендодатель на стоимость ремонтных работ недополучил арендную плату.

Ремонт арендованного имущества.

Зачет расходов в счет арендной платы

Понятно, что в любом случае он тратит на это свои деньги. Но при этом он не будет перечислять арендную плату до тех пор, пока не окупится стоимость ремонта.Документально это может быть оформлено по-разному.

Например, стороны предусматривают ремонт прямо в договоре аренды.

А именно:

  • потом стороны проводят зачет взаимных однородных требований.
  • арендатор в свою очередь выполняет для арендодателя ремонтные работы;
  • арендодатель предоставляет арендатору помещение в аренду;

Только так и следует понимать эту сделку — иначе она будет отражена неправильно.

А если необходимость отремонтировать здание возникла спустя какое-то время после заключения договора, то подписывают еще одно соглашение. Впрочем, как бы то ни было, каждая сторона оказывает другой платные услуги.
Ну а как именно надо показывать эти операции в бухгалтерском и налоговом учете, мы рассказали ниже.Итак,

Дополнительное соглашение к договору аренды о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы

2.

По настоящему соглашению Арендодатель обязуется с [число, месяц, год] по [число, месяц, год] осуществлять ежемесячно зачет в счет арендной платы, предусмотренной п. [значение] договора аренды от [число, месяц, год] N [значение], расчетной стоимости затрат Арендатора на проведение работ по улучшению Объекта в размере [цифрами и прописью] рублей.
3. К зачету в счет арендной платы подлежат затраты Арендатора на: 3.1.

Обследование Объекта и изготовление проектно-сметной документации. 3.2. Проведение ремонта. 3.3. Устранение неисправностей всех изношенных элементов Объекта, восстановление или замену их (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий.

3.4. [Указать иное]. 4. При выполнении работ Арендатор обязан: 4.1.

Вопрос: .Организация сдает помещения в аренду организации, применяющей УСН.

Обеспечить технический надзор за производством работ.

По договору арендодатель засчитывает расходы арендатора на текущий ремонт арендуемого помещения в счет арендной платы.

Аре

Для квалификации расходов, возмещаемых организации-арендатору, необходима информация о том, кто непосредственно выполняет ремонтные работы: либо организация-арендатор, либо сторонняя организация-подрядчик, привлеченная арендатором.

Если арендатор делает ремонт своими силами, то фактически он выполняет ремонтные работы для арендодателя, что является обычной реализацией работ. Учитывая, что арендодатель применяет УСН, НДС на выполненные работы не начисляется. Документальным подтверждением выполненных работ будут акт по форме N КС-2 и справка о стоимости работ по форме N КС-3.
Если же для проведения ремонта арендатором привлекается подрядчик, а организация-арендодатель возмещает стоимость работ, ранее уже оплаченную арендатором подрядчику, то у организации-арендодателя возможны проблемы с вычетом НДС по ремонтным работам (по аналогии с «транзитными» коммунальными платежами).

Также могут возникнуть проблемы

Учет расходов на ремонт у арендодателя и арендатора

Обязанность по проведению капитального ремонта лежит на арендодателе. Организация в июле 2007 г. произвела капитальный ремонт склада, обратившись за помощью к подрядчику.

Стоимость ремонта – 472 000 руб., в том числе НДС – 72 000 руб.

Предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности организации.

В бухгалтерском учете организации указанные операции отражаются следующим образом: Дебет 91 – Кредит 60 – 400 000 руб. (472 000 руб. : 118 х 18) – учтены затраты на капитальный ремонт помещений; Дебет 19 – Кредит 60 – 72 000 руб.

– отражен «входной» НДС по ремонту; Дебет 68/«НДС» – Кредит 19 – 72 000 руб.

Налоги и Право

Дело в том, что «контрагенты при заключении договора в пункте 3.1 установили, что объект аренды содержит недостатки; перед использованием его по назначению (под кафе) подлежит ремонту за счет арендатора, согласовали срок ремонта (один год) и перечень строительно-ремонтных работ в сумме 2 183 189 рублей… Во исполнение пункта 3.1 договора участники арендного обязательства составили акт перечня дефектов от 04.04.2007 и Перечень ремонтно-строительных работ от 10.04.2007.

– НДС предъявлен к вычету. В целях равномерного включения предстоящих расходов на ремонт основных средств в затраты на производство (расходы на продажу) отчетного периода арендодатель может создавать резерв расходов на ремонт основных средств (п. 69 Методических указаний по учету ОС).

Контрагенты зафиксировали нерабочее состояние системы канализации на 90 процентов (засор стоков, течь в подвале), ветхий, проржавевший на 70 процентов водопровод, негерметичность системы теплоснабжения, протечки в крыше (износ 20 процентов).

Недостатки, указанные в данных документах, правомерно квалифицированы судом как явные, которые арендатор мог или должен был обнаружить во время осмотра имущества при передаче его в аренду, что исключает применение к спорным правоотношениям пункта 1 статьи 612 Кодекса, в соответствии с которым арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Образец договора аренды с ремонтом в счет арендной платы

3.

ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ 3.1. Стоимость передаваемого Арендодателем Арендатору имущества по соглашению сторон составляет рублей.

3.2. Арендная плата, уплачиваемая Арендатором за пользование имуществом, составляет рублей и оплачивается в следующие сроки: . 3.3. Арендная плата вносится Арендатором на расчетный счет или в кассу Арендодателя не позднее 10 числа оплачиваемого месяца. 3.4. В случае досрочного возврата имущества Арендатором Арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.

3.5. По настоящему соглашению Арендодатель обязуется с [число, месяц, год] по [число, месяц, год] осуществлять ежемесячно зачет в счет арендной платы, предусмотренной п.

[значение] договора аренды от [число, месяц, год] N [значение], расчетной стоимости затрат Арендатора на проведение работ по улучшению Объекта в размере [цифрами и прописью] рублей.

Бухгалтерская пресса и публикации 2008

Ремонт проводит арендатор Ремонтировать помещение арендатор может либо своими силами, либо с помощью подрядной организации.

Понятно, что в любом случае он тратит на это свои деньги. Но при этом он не будет перечислять арендную плату до тех пор, пока не окупится стоимость ремонта. Документально это может быть оформлено по-разному.

Например, стороны предусматривают ремонт прямо в договоре аренды.

А если необходимость отремонтировать здание возникла спустя какое-то время после заключения договора, то подписывают еще одно соглашение. Впрочем, как бы то ни было, каждая сторона оказывает другой платные услуги.

А именно: 1) арендодатель предоставляет арендатору помещение в аренду; 2) арендатор в свою очередь выполняет для арендодателя ремонтные работы; 3) потом стороны проводят зачет взаимных однородных требований.

Только так и следует понимать эту сделку — иначе она будет отражена неправильно.

Как отразить в бухучете зачет стоимости произведенного ремонта в счет арендных платежей?

Общая стоимость произведенных работ составила 8,5 млн. руб. 28.12.11 было подписано дополнительное соглашение между ООО «Н» и ООО «З» о том, что в связи с проведенными работами засчитать частично стоимость ремонтных работ (3 млн.

руб.) в счет арендных платежей. К данному дополнительному соглашению прилагаются смета, акт выполненных работ и т.д.

Для проведения ремонтных работ ООО «Н» взяло беспроцентные займы: от учредителей (2 человека, доля которых по 50 %) на 2 года (беспроцентный), а также на 2 года от ИП. Как правильно оформить заем от учредителей и ИП? В договор займа необходимо включить пункт «Проценты за пользование займом не взимаются».

Никаких дополнительных налогов предприятие от предоставления сумм беспроцентных займов уплачивать не должно.